Türkiye’deki konutların %2.8’i her yıl yabancıya satılıyor — toplam yaklaşık 40-65 bin işlem/yıl. Yabancı alıcı, yerel alıcıdan %15-25 daha yüksek fiyat ödemeye razıdır; ama süreç bilmeyen satıcı için mayın tarlasıdır. Tek bir belge eksikliği işlemi 45-90 gün geciktirebilir, döviz beyanı yapılmamış işlem vergi cezasına girer. Bu yazı, 2026 mevzuatına göre yabancıya ev satışının 12 adımını, askeri izin sürecini, döviz beyanı zorunluluğunu ve vatandaşlık limit detaylarını anlatıyor.
Yabancılara satış mevzuatı sürekli güncelleniyor. Spesifik işlem öncesi gayrimenkul avukatına ve Tapu Müdürlüğü’ne danışın.
Yabancı kim sayılır? — Hukuki tanım
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan her gerçek kişi + yabancı tüzel kişi.
İstisna:
- Çift vatandaşlığı olanlar TC kimliği ile alım yaptıklarında yerel alıcı sayılır
- KKTC vatandaşları özel kategoride
Yabancıya satış 2026 — kim alabilir?
Şu an Türkiye, 183 ülkeden vatandaşlara konut satışı yapabiliyor. Yasak liste:
- ❌ Suriye
- ❌ Ermenistan
- ❌ Kuzey Kore
- ❌ Küba
- ❌ Yemen
Bu 5 ülke vatandaşları yasal olarak Türkiye’de gayrimenkul edinemez.
Sınır + alan limitleri
Bireysel sınırlar
- Bir yabancı 30 hektarı aşamaz (Türkiye genelinde)
- Bir ilçenin %10’undan fazla mülk yabancıya geçemez
- Askeri yasak/güvenlik bölgelerinde yabancı sahiplenemez
Vatandaşlık başvurusu için
- Minimum 400.000 USD değerinde mülk satın almak
- Mülkü 3 yıl satmama taahhüdü (tapuya şerh konur)
- Ödemenin döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş olması (Merkez Bankası’na onaylı dekont)
12 adımda satış süreci
1. Satıcı kontrol — askeri izin gerekiyor mu?
Mülkün bulunduğu il/ilçe askeri yasak bölgesi mi? Tapu Müdürlüğü veya harita.gov.tr üzerinden kontrol et.
- ✅ Askeri sakıncası yoksa → standart süreç (5-15 iş günü)
- ⚠️ Askeri sakıncası varsa → askeri yetkili izni zorunlu (45-90 iş günü)
- ❌ Askeri yasak bölge → satılamaz
2. Yabancı alıcının kimliği netleştir
- Pasaport fotokopisi (apostilli)
- Yabancı kimlik numarası (varsa) veya vergi numarası (yoksa Vergi Dairesi’nden anlık alınır)
- İkamet izni (varsa)
- Kapsamlı sigorta (zorunlu değil ama bazı işlemlerde sorulur)
3. Tercüman + apostille
Türkçe bilmeyen alıcılar için yeminli tercüman zorunlu (Tapu işlemi sırasında bulunmalı, ücreti yaklaşık 2.500-5.000 ₺).
Pasaport ve diğer yurt dışı belgeler apostille veya konsolosluk tasdiki ile geçerlilik kazanır.
4. Banka hesabı + döviz transferi
Yabancı alıcı, ödemeyi Türkiye’deki banka hesabına dövizle göndermek zorunda. Bu hesabı kendi açar (genelde 1-3 iş günü).
Kritik: Ödeme döviz (USD, EUR, GBP) olarak gelmeli. TL transferi vatandaşlık başvurusu için kabul edilmez.
5. Banka döviz alım belgesi (Banka DAB)
Döviz Türkiye’ye geldikten sonra TL’ye çevrilirken banka Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler. Bu belge:
- Vatandaşlık başvurusunun temeli
- Vergi Dairesi’ne sunulur
- Tapu işleminde gösterilir
Bu belge olmadan vatandaşlık başvurusu reddedilir.
6. Banka ekspertiz raporu (zorunlu)
Yabancılara satışta bağımsız ekspertiz zorunlu. Sözleşme bedeli ekspertiz değerinden yüksek olamaz (vergi kaçakçılığını önlemek için).
Ekspertiz ücreti: 4.500-9.500 ₺. Genellikle alıcı öder.
7. Vergi kimlik numarası (alıcıya)
Yabancı alıcı Vergi Dairesi’ne giderek vergi numarası alır. Bu numara tapu işleminde kullanılır.
8. Satış sözleşmesi + kapora
Alıcı-satıcı noter onaylı satış vaadi sözleşmesi imzalar. Kapora tutarı genellikle %10-25.
Sözleşmeye eklenmesi şart:
- Askeri izin gerekirse, sürecin başlatılması
- DAB belgesi almak
- Tapu randevu tarihi
- Cayma şartları
9. Askeri yetkili izni (gerekiyorsa)
Tapu Müdürlüğü askeri yetkiliye dosyayı gönderir. Sıfır maliyet, ama 45-90 iş günü sürer.
İpucu: Askeri izin çıkmazsa alıcı kapora alır + satıcı 5-15K ₺ masraf öder. Sözleşmeye iade şartı koymak şart.
10. Tapu işlemi
Tapu Müdürlüğü randevusunda:
- Satıcı + alıcı + tercüman
- Tapu harcı ödenir (%4 toplam)
- DAB belgesi sunulur
- Mülk tapu siciline yabancı adına işlenir
11. Vatandaşlık başvurusu (alıcı için)
Eğer mülk 400.000 USD üstü ve alıcı vatandaşlık istiyorsa:
- Tapu + DAB + 3 yıl satmama taahhüdü
- Göç İdaresi’ne başvuru
- 3-6 ay içinde vatandaşlık verilir
12. Satıcı vergi yükümlülükleri
- Tapu harcı %2 (satıcı payı)
- Değer artış kazancı vergisi (5 yıl altıysa)
- Stopaj yabancı kiralamada söz konusu olabilir
- Beyan: Mali müşavir ile mutlaka
Ev Satarken Cebinizden Ne Çıkar
Yabancı alıcı için mülk pazarlama farkı
Yabancı alıcı fiziksel görüntüleme yapmaz çoğu zaman. Karar verirken şunlara bakar:
- Sanal tur (360°)
- Sinematik video (3-5 dakika)
- Profesyonel fotoğraf (15+ kare)
- Kat planı (3D + ölçüler İngilizce)
- Lokasyon haritası (havaalanı, plaj, AVM mesafeleri)
- İskan + tapu fotokopisi
Bu paketi olan ilan %30-40 daha hızlı satıyor + fiyat aralığı korunuyor.
İyikare Atelier paketi (19.500 ₺) yabancı alıcı için eksiksiz materyal sağlar.
Premium semtler — yabancı alıcı yoğunluğu
| Şehir | Semt | Yabancı alıcı yoğunluğu |
|---|---|---|
| İstanbul | Beyoğlu, Şişli, Beşiktaş, Sarıyer | Yüksek |
| Antalya | Konyaaltı, Lara, Belek | Çok yüksek |
| Bodrum | Yalıkavak, Türkbükü, Gümüşlük | Yüksek (lüks segment) |
| Çeşme | Alaçatı | Orta-yüksek |
| Trabzon | Akçaabat, Ortahisar | Yüksek (Arap alıcı) |
| Bursa | Mudanya, Nilüfer | Orta |
Yabancı alıcı yoğun olan semtlerde çok dilli pazarlama (TR + EN + AR + RU) %50+ talep artırır.
4 yaygın hata
Hata 1: DAB belgesini almadan tapuya gitmek
Vatandaşlık başvurusu sonradan reddedilir. Mülk satılır ama alıcı vatandaşlık alamaz, yasal sorun çıkar.
Hata 2: Sözleşmeye askeri izin maddesi koymamak
Askeri izin reddi durumunda alıcı kapora kaybeder + satıcı 1-3 ay zaman kaybeder. Madde olmadan kim ödeyecek belirsiz.
Hata 3: Beyan değerini gerçek değerin altında göstermek
Yabancılara satışta özel denetim yapılıyor — vergi tetkiki yüksek olasılık.
Hata 4: Tek dilli pazarlama
Yabancı alıcı Türkçe bilmiyor. İngilizce ilan olmadan %80 daha az tıklanma.
Sıkça sorulan sorular
Yabancı alıcı vatandaşlık alabilir mi? Evet — 400.000 USD üstü mülk + 3 yıl satmama + DAB belgesi. 3-6 ayda alınır.
Suriyeli ev alabilir mi? Hayır — yasal olarak Türkiye’de gayrimenkul edinemez. KKTC üzerinden alım da Türk topraklarını kapsamaz.
Askeri izin süreci ne kadar? 45-90 iş günü standart. Askeri sakıncalı bölgede 6+ ay olabilir. Sakıncasız bölgede izin gerekmez.
Yabancı alıcı banka kredisi kullanabilir mi? Bazı bankalar verir (Ziraat, Halk, İşbank), %50 peşinat şart. Faiz oranı standart konut kredisinden 1-2 puan yüksek.
Yabancılara satış vergisi farklı mı? Tapu harcı aynı (%4). Ama “gayrimenkul KDV %0.4” istisnası var: yabancı alıcı + ilk satış + ilan tarihi sonrası → KDV %0.4 (normal %20 yerine). Bu %19.6 indirim = 2.5M ₺ üstü mülklerde 500K+ ₺ tasarruf.
Beyan değeri ile gerçek satış farkı vergi cezası getirir mi? Evet ve yabancılara satışta tetkik çok yüksek. Beyan = ekspertiz değeri olmalı.
Devam — yabancı alıcıya yönelik premium pazarlama
Yabancı alıcı için tam donanımlı paket: sinematik video + 360 tur + İngilizce ilan metni + lokasyon haritası. İyikare Atelier (19.500 ₺) bu kalemleri kapsar. Premium villa segmentinde Bespoke seçeneği de mevcut. WhatsApp brief.
İlgili rehberler:
