Konut kredisi başvurusunun %62’si belge eksikliğinden gecikiyor — alıcı pazarlık masasında “kapora atayım” der, banka 3 hafta sonra “şu belge eksik” cevabıyla geri döner. Satıcı bu 3 haftada ya başka alıcıya kapora alır ya da fiyatı yükseltir. Bu yazı, banka görüşmesinden önce hazırlamanız gereken 11 belgeyi, faiz/vade/peşinat matematiğini ve 4 kritik karar adımını anlatıyor — alıcının banka karşısında hazırlıklı durmasının formülü.
Faiz oranları ve mevzuat sürekli değişir. Spesifik teklifler için bankalardan güncel teklif alın.
Neden başvurudan önce hazırlık şart?
Türkiye’de konut kredisi süreci ortalama 15-25 iş günü. Belge eksikliği bu süreyi 35-45 güne uzatır. Pazarlık masasında bu fark:
- Satıcı “kapora atın” derken siz “belgeler hazır” diyorsanız → pazarlık gücü size
- “3 hafta sonra hazır olur” diyorsanız → satıcı başka alıcıya yönelir
Hazırlık 1 hafta sürer, pazarlık masasında 100K+ ₺ farkı belirler.
11 maddelik belge listesi
Kişisel kimlik (3 belge)
- Nüfus cüzdanı/T.C. kimlik kartı (her iki yüzü kopya)
- İkametgâh belgesi (e-Devlet’ten anlık alınır)
- Adli sicil kaydı (e-Devlet’ten anlık)
Gelir + mali durum (4 belge)
- Maaş bordrosu son 3 ay (SSK’lı çalışan)
- Serbest meslek için: gelir vergisi beyannamesi son 2 yıl
- İşveren için: bilanço + gelir-gider tablosu son 2 yıl
- SGK hizmet dökümü (e-Devlet → SGK)
- Banka hesap özeti son 3 ay (maaş yatan hesap)
- Mevcut kredi kartı + kredi listesi (Kredi Kayıt Bürosu KKB raporu —
findeks.com.tr)
Mülk (3 belge)
- Tapu fotokopisi (satıcıdan)
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan) (zorunlu — yoksa banka kredi vermez)
- DASK poliçesi (alıcıya devredilir veya yeni yapılır)
Ek belge (1)
- Ekspertiz raporunu kim ödeyecek? Yazılı belirtin (genelde alıcı, 4.000-7.500 ₺)
Faiz + vade + peşinat — 2026 matematiği
2026 başı banka faiz aralığı (yaklaşık)
| Banka tipi | Aylık faiz | Yıllık eşdeğer | Vade |
|---|---|---|---|
| Kamu bankaları (Ziraat, Halk, VakıfBank) | %1.79-2.09 | ~22-25% | 60-120 ay |
| Özel bankalar (İş, Garanti, Akbank) | %1.99-2.29 | ~24-27% | 60-120 ay |
| Devlet destekli (TOKİ, evim Türkiye vb.) | %0.99-1.29 | ~12-15% | 120-240 ay |
Not: Bu rakamlar genel rehberdir. Başvuru günü oranlar farklı olur — 3 banka karşılaştır.
Peşinat — yasal sınır + pratik
Yasal: Konut değerinin %80’ine kadar kredi kullanılabilir → minimum %20 peşinat.
2026 pratik: Bankalar %30-40 peşinat isteyebilir, özellikle:
- 2.5M ₺ üzeri konutlarda
- Risk profili “B” altındaki başvurularda
- 5+ yıllık vadelerde
Hesap örneği — 2.500.000 ₺ ev:
- Min peşinat (%20): 500.000 ₺ → kredi 2.000.000 ₺
- Pratik peşinat (%30): 750.000 ₺ → kredi 1.750.000 ₺
Vade — uzun mu kısa mı?
| Vade | Aylık taksit (2.000.000 ₺ kredi, %2 faiz) | Toplam ödeme |
|---|---|---|
| 60 ay | ~57.000 ₺ | 3.420.000 ₺ |
| 120 ay | ~44.000 ₺ | 5.280.000 ₺ |
| 180 ay | ~41.000 ₺ | 7.380.000 ₺ |
Kural: Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama toplam ödeme dramatik artar. Mantıklı strateji: vade 60-120 ay, geri kalanı erken kapama.
Banka öncesi 4 kritik adım
Adım 1 — Findeks raporu çek (FİRST)
findeks.com.tr veya en yakın PTT’den kredi notu raporunu çek. 10 dakikada hazır.
- 1900+ : çok iyi — hangi banka olsa onaylar
- 1700-1900 : iyi
- 1500-1700 : orta — bazı bankalar reddedebilir
- 1500 altı: zor — kredi alma şansı düşük, önce notu yükselt
Notu yükseltme (3-6 ay): mevcut kredi kartı borçlarını tam ödeme, geç ödeme yapma, yeni başvurular azalt.
Adım 2 — 3 banka teklifi al
Aynı gün, aynı belgelerle 3 farklı bankaya ön başvuru yap. Tekliflerini karşılaştır:
- Faiz oranı
- Dosya masrafı
- Hayat sigortası şartı (zorunlu mu, isteğe bağlı mı?)
- Erken kapama cezası
- Ekspertiz ücreti kim öder
Kritik: Bu görüşmeler kredi notunu düşürmez — sadece kredi başvurusu notu etkiler. Ön bilgi serbest.
Adım 3 — Kapora atmadan kredi onay yazısı al
Satıcıyla “yüzde kaç peşinat, ne zaman tapu” diye konuşmadan önce banka ön onay yazısı al.
Bu yazıda:
- Onaylı kredi tutarı
- Onaylı vade
- Geçerlilik süresi (15-30 gün)
Bu yazı pazarlık masasında somut güç verir.
Adım 4 — Ekspertiz koşulu sözleşmeye yaz
Banka ekspertizi sözleşme bedelinin altında çıkarsa fark sizden çıkar.
Sözleşmeye eklenmesi gereken madde:
“Banka ekspertiz bedeli sözleşme bedelinin %X altında çıkarsa, alıcı sözleşmeden cayma veya fiyat revize talebi hakkına sahiptir.”
%X genelde 5-10 arası. Bu madde alıcıyı çok büyük riskten korur.
Konut kredisi gizli masrafları (peşinat + faiz dışı)
| Kalem | Tutar (yaklaşık 2026) |
|---|---|
| Dosya masrafı | 4.500-9.500 ₺ |
| Ekspertiz ücreti | 4.000-7.500 ₺ |
| Banka ipotek tesis | 3.000-7.500 ₺ |
| Tapu döner sermaye | 2.500-4.500 ₺ |
| Konut sigortası (yıllık) | 1.500-4.000 ₺ |
| Hayat sigortası (yıllık) | 2.000-6.000 ₺ |
| DASK | 250-650 ₺ |
| Toplam ek masraf | 17.750-39.650 ₺ |
Bu kalemler kredi miktarına eklenir veya peşin ödenir — bütçenize mutlaka dahil edin.
Konut kredisi mi, kira ödemek mi?
Pratik formül:
- Aylık kira × 200 = toplam ödeme dengesi
- Aylık kira × 150 ile 200 arası = nötr
- × 150 altı = almak akıllı
- × 200 üstü = kira daha mantıklı (yatırım amaçlı değilse)
Örnek: 12.500 ₺/ay kira → 12.500 × 200 = 2.500.000 ₺. Bu evi 2.500.000 ₺‘ye satın alma noktasıdır. Üstü pahalı, altı kelepir.
Pazarlık masasında konut kredili alıcı
Konut kredili alıcı, satıcı için risk taşır:
- Banka onayı çıkarsa: işlem standart
- Çıkmazsa: 30 gün boşa zaman
- Ekspertiz düşük çıkarsa: pazarlık yeniden açılır
Alıcı stratejisi: “Banka ön onayı hazır” cümlesiyle bu riski sıfırlayın. Bu cümleyi söyleyebilen alıcı %3-5 fiyat indirimi alabiliyor.
Yapı kullanma izin belgesi (iskan) yoksa?
Tek cümle: Banka kredi vermez.
İstanbul’da %14 konut iskan eksikliği taşıyor (TÜİK 2024). Alıcı bu mülkleri:
- Peşin alacak (tüm bedeli kendi cebinden)
- Veya: satıcı iskan tamamlama taahhüdü verecek (sözleşme şartı)
İskan tamamlama 6-18 ay sürer; bu süreçte alıcı mülke yerleşemez, kredi de yok. Riski yüksek senaryo — özel danışmanlık ister.
Sıkça sorulan sorular
Konut kredisi başvurusu kredi notumu düşürür mü? Sadece resmi başvuru notu etkiler (1-3 puan). Ön bilgi alma görüşmeleri etkilemez. 30 gün içinde 3+ resmi başvuru daha fazla düşüş yapar.
Maaş hesabı + kredi aynı banka olmak zorunda mı? Hayır, ama maaş aynı bankaya gelirse faiz indirimi (%0.05-0.15 puan) alabilirsiniz.
Hayat sigortası reddedilebilir mi? İsteğe bağlı kanunen, ama bazı bankalar şart koşar. Bu durumda yazılı şart isteyin; haklarınızı savunun.
Ekspertiz değeri sözleşme değerinden düşük olursa? Aradaki farkı peşin ödemeniz gerekir. Sözleşmeye iptal hakkı maddesi koyduysanız fiyat revize edebilirsiniz.
Erken kapama cezası ne kadar? 2024 düzenlemesi sonrası kalan anaparanın %1’i üst sınır. Pratikte %0.5-1.
Devlet destekli konut kredisi nasıl alınır? TOKİ projelerinde uygundur, ya da “evim Türkiye” gibi periyodik kampanyalar. Standart konut alımında genelde uygulanmaz.
Devam — alıcı pazarlığı için profesyonel tutum
Banka ön onayı + profesyonel pazarlama anlayışı = pazarlık masasında en güçlü konum. Mülk satıcısı için pazarlama paketi için Signature (8.900 ₺) — alıcıyı çekmek için kritik.
İlgili rehberler:
