“360 sanal tur olmadan ev satılmıyor” diyenler yanlış söylüyor. Bizim 200+ ilan üzerinden gözlemimiz: 360 turun dönüşüme katkısı belirli mülk segmentinde belirgin, diğerlerinde harcadığınız parayı karşılamıyor. Aynı şey kat planı için de geçerli — ama farklı bir grup mülkte. Bu yazı, bu iki aracın gerçek değerini, hangi durumda işe yaradığını ve birini değil ikisini ne zaman almak gerektiğini söylüyor.
360 sanal tur ne yapar (gerçekten)?
Vaat: Alıcı evi önceden yaşar. Görüntülemeye gelmeden karar verir. Görüntüleme/satış oranı yükselir.
Gerçek (gözlem):
- 200+ izlenen ilan analizinde, 360 turlu ilanlar standart fotoğraflıya göre %18 daha fazla tıklanma alıyor
- Görüntüleme talebi: %32 azalıyor — alıcı zaten sanal turla görmüş
- Görüntüleme kalitesi: %2.4 → %5.8 — gelen alıcı karar verici
- Net satış süresi etkisi: 15-25 gün azalıyor (premium segmentte)
Ama: Bu rakamlar 5M ₺+ konutlarda belirgin. Alt segmentte (1-2.5M) etki istatistiksel olarak dalgada kalıyor.
360 turun işe yaradığı 4 senaryo
1. Premium konut (5M+)
Yüksek bütçeli alıcı uzaktan inceler. Görüntülemeye gelmeden ön elemeyi sanal turla yapar. 360 turun ROI’si bu segmentte kesin pozitif.
2. Yabancı/diaspora alıcı
Yurtdışından alım yapan müşteri için sanal tur şart. Bu segment Türkiye konut alımlarının %3-7’si — küçük ama yüksek değerli.
3. Birden fazla şehirde ilgilenen alıcı
İstanbul + Bodrum + Antalya karşılaştıran alıcı her şehre uçamaz. Sanal tur, uçuş öncesi shortlist aracıdır.
4. Vakit kısıtlı profesyonel alıcı
Genç profesyoneller, hafta sonu maksimum 2-3 mülk gezebilir. 5+ ilanı sanal turla eler, kalanı görmeye gider.
360 turun işe yaramadığı durumlar
1. 1-2.5M ₺ orta segment
Bu segmentte alıcı görmek isteyen alıcı. Sanal tur şüpheli — “ev neden gizleniyor” sorusunu doğurur.
2. Boş ev / iskanı yeni biten daire
Boş daire 360 turunda soğuk görünür. Ölçek hissi kaybolur. Ya konsept görselleştirme ekleyin, ya 360’a girmeyin.
3. Eski yapı + yenileme gerektiren ev
360 tur kusurları yakınlaştırır. Banyodaki eski fayans, mutfak boya çatlağı sanal turda abartılı görünür. Görüntülemede gerçek hayatta o kadar belirgin değildir.
4. Düşük ışık / kuzey cephesi
360 kamera doğal ışık ister. Karanlık iç mekan turu evde “kasvet” hissi yaratır.
Kat planı (floor plan) — sessiz silah
Vaat: Alıcı m²’leri zihninde yerleştirir. Mobilya planlar, yaşam senaryosu kurar. Karar netleşir.
Gerçek (gözlem):
- Kat planlı ilanlar standart ilana göre %24 daha fazla iletişim çekiyor
- Görüntüleme kalitesi belirgin yüksek — alıcı zaten m² ve oda yerleşimini biliyor, “şu odaya çocuk dolabı sığar mı” gibi sorular sormuyor
- Maliyet 360 turun %30-40’ı
Önemli: Kat planı segment-bağımsız işe yarıyor. Hem 1.5M hem 15M ev için aynı oranda etkili.
Kat planı çeşitleri — neyi seçeyim?
Tip A: Basit 2D çizim (ücretsiz-1.500 ₺)
- Bir mimari uygulamada (Sketchup, RoomSketcher) çizilir
- Sade, anlaşılır
- “Plan var” kabul edilir, ama estetik düzeyi düşük
- 1-2.5M segmentinde yeterli
Tip B: Stilize 2D çizim (3.000-6.500 ₺)
- Profesyonel illüstratör çizimi
- Mobilya yerleşimleri eklenir
- Pazarlama düzeyinde kalite
- 2.5-5M segmentinde standart
Tip C: 3D rendered floor plan (8.000-18.000 ₺)
- Üstten bakış 3D render
- Tekstür, gölge, mobilya tam detay
- Yatırım gibi hisseder
- 5M+ ve premium segmentte zorunlu
Tip D: İnteraktif / tıklamalı plan (15.000-35.000 ₺)
- Web sitesinde gömülür
- Tıkla, fotoğrafa git
- Lüks segment, butik proje, yatırım amaçlı satış için
Hangisi gerek? — karar matrisi
| Mülk segmenti | 360 tur | Kat planı | Konsept görsel |
|---|---|---|---|
| 1-1.5M ₺ | ✗ Gerek yok | ✓ Tip A | ✓ (boşsa) |
| 1.5-2.5M ₺ | ✗ Marjinal | ✓ Tip A-B | ✓ |
| 2.5-5M ₺ | △ İsteğe bağlı | ✓ Tip B | ✓ |
| 5-10M ₺ | ✓ Tip A | ✓ Tip C | ✓ |
| 10M+ ₺ / villa | ✓ Tip B | ✓ Tip C-D | ✓ |
| Ticari / yatırım | ✓ İnteraktif | ✓ Tip D | △ |
Kural: Kat planı her segmentte ROI pozitif. 360 tur sadece premium segmentte. Konsept görsel boş daire ve iskan yeni alan için.
Maliyet karşılaştırması
| Hizmet | Standart fiyat (2026) | Teslim süresi |
|---|---|---|
| 360 tur (kamera + işleme) | 4.500-12.000 ₺ | 5-7 iş günü |
| 2D kat planı (Tip A-B) | 1.500-6.500 ₺ | 3-5 iş günü |
| 3D kat planı (Tip C) | 8.000-18.000 ₺ | 7-10 iş günü |
| Premium görsel paketi | 3.900-8.900 ₺ | 5-7 iş günü |
Karşılaştırma: 5M ₺ konutta toplam yatırım: 20.000 ₺ (360 + 3D plan + premium görsel). Bu yatırım 30 gün önce satış demek olursa, ROI net pozitif.
”Sanal tur olduktan sonra başka şey lazım mı?”
Evet — ve çoğu satıcı bunu atlıyor.
360 tur tek başına yetmez:
- İlan kapağı statik fotoğraf olmalı (algoritma 360’ı kapak görmüyor)
- 5-8 yatay statik görsel mutlaka
- Kat planı (alıcı m² karar veriyor, sanal tur “his” verir)
- Sinematik 30 sn video (sosyal medya için, sanal tur YouTube’a gitmiyor)
Tek başına 360 tur: Hiçbir noktayı tam vurmaz. Kombine paket her zaman kazanır.
Türkiye pazarındaki yaygın hatalar
Hata 1: 360 tur “kapak görseli” yapmak
Sahibinden algoritması statik fotoğraf kapak görür. 360 turu kapak yaptığınızda görselsiz ilan gibi görünür → CTR yarı yarıya düşer.
Hata 2: Kat planını sahibinden açıklama metnine gömmek
Plan görselini ayrı yüklemezseniz alıcı plan olduğunu fark etmez. 5. veya 6. fotoğraf olarak mutlaka yükleyin.
Hata 3: 360 turu sosyal medyaya koymak
Sanal tur platforma gömülür (Matterport, Kuula). Instagram veya TikTok bunu render etmez. Sosyal medya için sinematik video şart.
Hata 4: 360 tur + standart fotoğraf birlikte
Görsel kalite uyumsuzluğu = “satıcı amatör” sinyali. Tüm görseller (statik + 360 + plan) aynı stüdyodan çıkmalı.
Premium segment için kombine paket önerisi
5M+ konut için ideal kombinasyon:
- 8 premium statik görsel (yenilenmiş kalite)
- 30 sn sinematik video (sosyal medya için)
- 3D kat planı (Tip C)
- 360 sanal tur (Tip A — basit)
- Konsept görselleştirme (boş alan varsa)
- İlan metni (4 paragraf, SEO-uyumlu)
- Reklam metni varyantları (Meta + Google için)
Toplam yatırım: 28.000-35.000 ₺. 5M ₺ konutta %0.6-0.7 yatırım. ROI: ortalama 30-45 gün önce satış.
İyikare Atelier paketi (19.500 ₺) bu kalemleri tek faturada verir.
Sıkça sorulan sorular
360 sanal tur olmadan lüks ev satılmıyor mu? Premium segmentte (5M+) belirgin avantaj, ama “olmadan satılmıyor” değil. Alıcı kombine pazarlamayı seviyor; sadece 360 yetmiyor, sadece statik de yetmiyor. Kombine paket standardı.
Kat planı çizimi avukatla mı, mimar ile mi? Mimar veya mimari illüstratör. Avukat sözleşme tarafıdır, çizim hizmeti vermez. Türkiye’de stilize plan çizen butik stüdyolar 3.000-6.500 ₺ aralığında çalışır.
360 turu kendim çekebilir miyim? Insta360 X3 / X4 gibi kameralarla mümkün, ama işleme + ışık + post-prod profesyonel iş. Kendi çekiminiz “yarı amatör” görüntü verir; bu segmentte iyi değildir.
Boş ev için 360 tur uygun mu? Genelde değil. Boş 360 turu soğuk görünür. Önce konsept görselleştirme (sanal staging) yapılmalı, sonra 360 tur.
Kat planı kaç m²’den itibaren mantıklı? Her m² için. Küçük (50 m²) dairede plan yerleşim vurgusu yapar; büyük (250 m²) konutta ise akış vurgusu. Maliyet farkı sınırlı, ROI her zaman pozitif.
3D plan + 2D plan karışık mı yüklemeli? Hayır, bir tane seçin. Tutarlılık önemli. Premium segmentte 3D, orta segmentte 2D Tip B yeterli.
Devam — kombine paket brief’i
5M+ konut için kombine pazarlama paketi (sinematik video + premium görsel + 3D plan + isteğe bağlı 360 tur) Atelier paketi kapsamında. WhatsApp brief — 30 dk içinde mülke özel paket önerisi.
İlgili rehberler:
