Tek Yetkili Emlakçı Sözleşmesi: Avantaj mı, Tuzak mı?

“Komisyon yarı yarıya, sadece bizimle çalışın”. Bu cümleyi her satıcı duyar — ve çoğu yanlış kararı verir. Tek yetkili sözleşmesi doğru kurulduğunda satışı 30-45 gün öne çekebilir; yanlış kurulduğunda mülkü 6-9 ay piyasada asılı tutar. Fark, sözleşmeye eklenen veya eksik bırakılan 7 madde. Bu yazı, tek yetkili sözleşmesinin gerçek avantajlarını, gizli tuzaklarını ve doğru sözleşme örneğini veriyor.

Tek yetkili nedir? — Net tanım

Tek yetkili sözleşme: Satıcı belirli bir süre (genelde 60-180 gün) tek bir emlakçıyla çalışmayı taahhüt eder. Bu süre içinde:

Mülk başka emlakçıya kayıtlanmaz
Satıcı direkt alıcıyla pazarlık yapamaz (bazı sözleşmelerde)
Satılırsa tek yetkili komisyon alır (mülk başka kanaldan satsa bile)

Karşılığında:

Komisyon %2’den %1.5’a iner (genel)
Premium ilan dopingi
Profesyonel görsel paketi (bazı emlakçılarda)

Avantajlar — gerçekten kazanıyor musunuz?

1. Komisyon tasarrufu

2.5M ₺ ev için:

Standart %2 komisyon: 50.000 ₺ + KDV
Tek yetkili %1.5 komisyon: 37.500 ₺ + KDV
Tasarruf: 15.000 ₺

Ama sadece bu varsa avantaj değil. Diğer kalemler önemli.

2. Pazarlama disipline edilir

İyi tek yetkili emlakçı:

Profesyonel fotoğraf çektirir (kendi cebinden)
4 paragraflık ilan metni yazar
Sosyal medya paylaşımı yapar
Yazılı görüntüleme planı çıkarır
Haftalık rapor verir

Tek başınıza bu işleri yapmak ortalama 35-50 saat + 8-15K ₺ harcama. Tek yetkili bunu üstlenir — eğer sözleşmeye yazılırsa.

3. Alıcı havuzu odaklanır

Tek emlakçı kendi networkünü mülkünüze yönlendirir. Çoklu emlakçı modelinde her biri “öncelik” vermez.

4. Pazarlık tutarlılığı

Tek emlakçı = tek fiyat = tutarlı pazarlık. Çoklu emlakçı modelinde fiyat tutarsızlığı alıcıyı şüphelendirir.

Tuzaklar — bilmediğiniz için kaybedersiniz

Tuzak 1: Performans şartı yok

Sözleşme 180 gün, ama emlakçı 30 günde mülkünüzü internet ilanına atıp geri kalan 150 günde hiçbir şey yapmıyor. Sözleşme süresi dolduktan sonra mülk stale etiketinde.

Çözüm: Sözleşmeye performans maddesi:

Minimum 5 görüntüleme/30 gün
Minimum 200 görüntüleme/internet/30 gün
60 gün sonu yazılı raporu

Performans karşılanmazsa sözleşme tek taraflı feshedilir.

Tuzak 2: Süre çok uzun

180-360 gün sözleşmeler emlakçı lehine. Mülk satılmazsa siz mecbur kalırsınız veya cezalı feshedersiniz.

Çözüm: 60-90 gün ideal süre. Memnun kalırsanız otomatik uzatma opsiyonu (her iki tarafın onayı ile).

Tuzak 3: “Direkt satış” kayıt cezası

Bazı sözleşmelerde: “Sözleşme süresinde satıcı kendi tanıdıkları üzerinden alıcı bulursa emlakçıya komisyon ödenir”. Bu madde, satıcı kendi tanıdığına satarsa bile cezalı.

Çözüm: Sözleşmede istisna: “Satıcının 1. derece akrabaları + sözleşme öncesi yazılı bildirilen 5 kişilik liste istisna kapsamındadır.”

Tuzak 4: Cayma cezası ağır

“Erken sözleşme feshi durumunda mülk değerinin %2’si ceza” maddesi yaygın. 2.5M ev için 50K ₺ ceza.

Çözüm: Cayma cezası performans karşılanmazsa kaldırılır maddesi. Yani emlakçı işini yapmıyorsa cezasız fesih.

Tuzak 5: İlan başlığında emlakçı markası

Bazı emlakçılar ilanı kendi markalarıyla kaydeder, satıcının iletişim bilgileri görünmez. Bu alıcı kaybına sebep olur.

Çözüm: Sözleşmede “Müşteri iletişim bilgileri ilan altında görünür” maddesi.

Tuzak 6: Profesyonel görsel kim öder?

Çoğu emlakçı “görsel ücretsiz” der ama:

Görsel kalitesi düşük (cep telefonu)
Fotoğraf sayısı az (3-5 kare)
Video yok

Çözüm: Sözleşmede minimum görsel standardı:

12+ profesyonel kare
30 saniyelik video
Bu kalite sağlanmazsa satıcı dış stüdyo anlaşması yapabilir, ücret emlakçıdan kesilir

Tuzak 7: Sözleşme süresi sonrası kuyruk hakkı

“Sözleşme bittikten 30 gün içinde mülk emlakçıdan gelmiş alıcıya satılırsa komisyon ödenir” maddesi yaygın.

Çözüm: Bu kuyruk kaldırılmalı veya 15 güne indirilmeli + emlakçının yazılı bildirdiği alıcı listesi ile sınırlı olmalı.

Sözleşmeye eklenmesi gereken 7 madde

1. Süre: 90 gün (uzatma karşılıklı yazılı onay ile)
2. Komisyon: %1.5 + KDV (alıcıdan ek %1 toplam %2.5 piyasa)
3. Performans şartı:
   - 30 gün sonu min. 5 görüntüleme
   - 60 gün sonu min. 12 görüntüleme
   - Aksi halde sözleşme tek taraflı feshedilebilir, cezasız
4. Görsel standardı:
   - Min. 12 profesyonel fotoğraf
   - 30 saniyelik sinematik video
   - Profesyonel ilan metni (300+ kelime)
5. Direkt satış istisnası:
   - 1. derece akrabalar
   - Liste: [5 kişilik tanıdık listesi]
6. İlan görünürlüğü:
   - sahibinden + hepsiemlak doping
   - Müşteri iletişim altta görünür
7. Kuyruk hakkı:
   - 15 gün
   - Sadece yazılı bildirilen alıcı listesi

Tek yetkili olması gereken 4 senaryo

1. Premium segment (5M+ konut)

Bu segmentte alıcı özel ilgi istiyor. Çoklu emlakçı kafa karışıklığı yapar.

2. Yabancı alıcı odaklı

Yabancı alıcı pazarlaması uzun süreçtir. Tek yetkili, bu süreyi koordine eder.

3. Eski/zor satılan mülk

Tek emlakçı, mülke özel pazarlama stratejisi geliştirir. Çoklu modelde her biri standart yaklaşım.

4. Yatırım amaçlı portföy

Birden fazla mülkünüz varsa tek emlakçıyla toplu komisyon pazarlığı %1’in altına iner.

Tek yetkili olmaması gereken 4 senaryo

1. Hızlı satış gerekiyor (60 gün altı)

Çoklu emlakçı + sahibinden + sosyal medya kombinasyonu maksimum erişim verir.

2. Orta segment (1.5-2.5M)

Bu segmentte alıcı zaten sahibinden + hepsiemlak’ta arıyor. Tek yetkilinin yarattığı ek değer marjinal.

3. Bilmediğiniz emlakçı

Referans + reputation kontrolü olmadan 6 ay bağlanmak risktir. Önce ufak deneme (özel ilgi sözleşmesi).

4. Komisyon farkı çok küçük

Standart %2 yerine %1.8 öneriyorsa tasarruf 5K ₺ — riski karşılamıyor.

Yapılacak hazırlık — sözleşme öncesi

3 emlakçıdan teklif al — komisyon, performans şartı, süre
Reputation araştır — sahibinden’de mevcut ilanları (kaç gün açık, kaç görüntüleme), Google reviews, eski müşteri referansı
Profesyonel pazarlama yatırımı kim yapacak sor
Yazılı sözleşme örneğini göster, 3 gün düşünme süresi al
Avukatınıza veya gayrimenkul danışmanına sözleşme okutun (1.500-3.500 ₺ değerli yatırım)

Sıkça sorulan sorular

Tek yetkili sözleşmesi yasal olarak zorunlu mu? Hayır — istisnasız tüm sözleşmeler isteğe bağlı. Standart komisyon sözleşmesi yeterli.

Komisyon kaça düşürülebilir? Lüks segmentte (10M+): %1-1.2. Orta-üst (5-10M): %1.5. Standart (1.5-5M): %1.5-1.8. Tek yetkili olmadan %2 kanun üst sınır.

Sözleşme süresi içinde sahibinden ilanı kim açar? Genelde emlakçı kendi profilinden açar. Sözleşmede satıcının kendi profilinden de açabileceği belirtilirse iki kanaldan birden açılabilir.

Sözleşme bittikten sonra emlakçı bilgisini siler mi? Hayır, emlakçı arşivinde tutar. Kuyruk maddesi varsa 30 gün boyunca takip edebilir. Bu yüzden 15 güne indirilmeli.

Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir miyim? Performans şartı karşılanmadıysa evet, cezasız. Karşılandıysa cayma cezası ödenir (genelde mülk değerinin %0.5-2’si).

Tek yetkili emlakçı satıcının bilgisi olmadan fiyat indirebilir mi? Hayır — fiyat değişikliği satıcının yazılı onayı olmadan yapılamaz. Sözleşmede bu madde mutlaka olmalı.

Devam — sözleşme öncesi pazarlama hazırlığı

Tek yetkili sözleşmesi imzalamadan önce profesyonel görsel + ilan paketinizi alın. Signature paketi (8.900 ₺) ile hazırlanan satıcı, emlakçıyla pazarlık masasında çok daha güçlü. WhatsApp brief.

İlgili rehberler: